Le démembrement immobilier consiste à séparer la jouissance (l’usufruit) des murs (nue-propriété), jusqu’à la fin de l’usufruit, moment auquel le bien est automatiquement remembré au profit du nu-propriétaire, qui devient alors plein propriétaire.
Or, juridiquement lorsque cet événement survient, le nu-propriétaire ne reçoit pas le bien mais récupère un droit, celui de la pleine propriété, et n’est donc pas assujetti aux taxes sur la succession.
Le démembrement immobilier représente ainsi une très bonne manière de transmettre un patrimoine à ses descendants ou à toute autre personne de sa famille, en leur évitant d’avoir à payer des droits de succession.
Cette fiche vous détaille pas à pas comment transmettre un patrimoine grâce au démembrement.
1. Déterminez la part cessible exonérée de droits de donation
Les donations sont assujetties à un impôt mais bénéficient d’un abattement en fonction du lien de parenté unissant le donateur et le donataire :
- 100 000 € par tranche de 15 ans à chaque enfant et donataires handicapés ;
- 80 724 € par tranche de 15 ans à son époux ;
- 31 865 € par tranche de 15 ans à chaque petit-enfant ;
- 5 310 € par tranche de 15 ans à chaque arrière-petit-enfant.
Au delà de cet abattement, une taxe est appliquée en fonction du lien de parenté et de la somme donnée.
2. Déterminez la valeur du don
Pour déterminez la valeur du don, faites établir un certificat de valeur des biens immobiliers à donner par un notaire ou une agence immobilière.
3. Choisissez le type de démembrement
Si vous souhaitez que le patrimoine soit entièrement transmis à votre décès, optez pour le démembrement viager :
- Avec cette formule, la pleine propriété ne revient au nu-propriétaire qu’au décès de l’usufruitier.
- Le donateur peut donc continuer à habiter le bien et à en récolter les fruits jusqu’à la fin de sa vie.
Si vous souhaitez que le patrimoine soit entièrement transmit de votre vivant, optez pour le démembrement temporaire. Cette formule permet de déterminer à quelle date cessera l’usufruit, et de fait, quand le bien immobilier reviendra entièrement au nu-propriétaire.
4. Procédez au démembrement immobilier
Prenez contact avec l’étude de notaire de votre lieu de résidence, car cet acte juridique doit être notarié.
Faites démembrer le bien immobilier de manière à en conserver l’usufruit et à donner la nue-propriété au donataire. Ce dernier récupérera automatiquement la pleine propriété au décès de l’usufruitier ou à la fin de l’usufruit, comme le prévoit la loi.
5. Déclarez le démembrement
Que vous soyez l’usufruitier ou le nu-propriétaire :
- Joingnez la copie de l’acte de démembrement à votre déclaration d’Impôt sur le Revenu.
- Joignez un document justifiant le lien de parenté entre donateurs et donataires : livret de famille, acte d’union, etc.
Le démembrement permettra de sortir le bien immobilier du calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Effectivement, la loi considère que les protagonistes n’en possèdent que la jouissance (pour l’usufruitier) ou que les murs (pour le nu-propriétaire), et que de fait ce bien ne fait pas partie de leur patrimoine.
Cependant, il existe plusieurs exceptions qui conduisent à inclure les biens dans les patrimoines respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier, dans les proportions fixées par la loi et selon l’âge de l’usufruitier (article 968 du Code général des impôts) :
- lorsque la constitution de l’usufruit résulte de l’application de l’article 757 du Code civil (usufruit légal du conjoint survivant), de l’article 767 du même code (dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001), de l’article 1094 dudit code (dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006), ou de l’article 1098 du même code ;
- lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit et que l’acquéreur n’est pas l’une des personnes mentionnées à l’article 751 du Code général des impôts (descendants, donataires, légataires, etc.) ;
- lorsque l’usufruit a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don ou d’un legs à l’État, à un département, à une commune ou à un syndicat de communes ou à leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif ou à une association reconnue d’utilité publique.