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La propriété d'un bien comporte trois éléments :
- L'usus : le droit d'utiliser le bien.
- Le fructus : le droit de percevoir les fruits du bien, c'est-à-dire les revenus qu'il génère.
- L'abusus : le droit de disposer du bien, par exemple de le vendre.
Le titulaire du droit d'usage ne doit pas être confondu avec l'usufruitier : l'usufruitier a l'usus (le droit d'usage) et, en plus, le fructus. Le titulaire du droit d'usage a l'usus mais n'a pas le fructus.
Droit d'usage sur un bien immobilier
Une personne peut n'avoir sur un bien que le droit d'usage (usus), sans le fructus et l'abusus. Seul le propriétaire du bien peut céder le droit d'usage.
Bon à savoir : dans la pratique, le droit d'usage s'accompagne parfois d'une sorte de fructus réduit, mais de manière limitée. Le fructus doit être beaucoup moins important qu'avec l'usufruit, sinon le prétendu droit d'usage est bien un usufruit.
Cession du droit d'usage par le propriétaire
Le propriétaire d'un bien immobilier, par exemple un appartement, peut :
- le vendre en gardant pour lui le droit d'usage (il continuera d'habiter dans l'appartement) ;
- céder le droit d'usage à un tiers ;
- transmettre le droit d'usage à une personne par testament.
Le propriétaire d'un bien qui veut en concéder le droit d'usage à un tiers a intérêt à prévoir un contrat. Ce contrat devra déterminer précisément quelles sont les obligations du titulaire du droit d'usage (notamment pour l'entretien du bien), pour combien de temps le droit d'usage est concédé, etc.
Impossibilité pour le titulaire du droit d'usage de céder le bien
La personne à laquelle le propriétaire a cédé le droit d'usage ne peut pas :
- Donner, vendre, céder, ni louer ce droit d'usage. La personne à laquelle le propriétaire a cédé le droit d'usage sur un bien immobilier n'a donc pas le droit de louer ce bien.
- Décider qu'à son décès, son droit d'usage sera transmis à ses héritiers.
En revanche, le propriétaire peut décider qu'il concède maintenant le droit d'usage aux héritiers du titulaire du droit d'usage décédé (par exemple, la famille du défunt).
Valeur du droit d'usage
Pour estimer la valeur du droit d'usage, on a recours au barème légal du droit d'usufruit prévu par l'article 669 du Code général des impôts : le droit d'usage n'est que de 60 % de la valeur de l'usufruit. Il varie en fonction de l'âge de la personne.
Droit d'usage et impôts
Le titulaire du droit d'usage sur un bien immobilier doit payer certains impôts.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
En principe, c'est le titulaire du droit d'usage qui est taxé au titre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et non pas le propriétaire.
À noter : cette même règle s'appliquait à l'ISF (ex IFI) qui a été supprimé par la loi de finances pour 2018 et remplacé par l'IFI depuis le 1er janvier 2018.
Le titulaire du droit d'usage doit intégrer dans le calcul de son patrimoine la valeur du bien en pleine propriété (article 968 du Code général des impôts). Ici, il ne s'agit donc pas de déclarer la valeur légale correspondant à 60 % de la valeur de l'usufruit.
Bon à savoir : il se peut que le propriétaire du bien n'accorde le droit d'usage à un tiers que fictivement, pour tourner les règles d'imposition à l'IFI ; dans ce cas, le fisc peut mettre en œuvre la procédure d'abus de droit prévue par l'article L. 64 du Livre des procédures fiscales ; il peut donc décider d'imposer à l'IFI le propriétaire du bien, et non le prétendu titulaire du droit d'usage.
Taxe foncière et taxe d'habitation
Le titulaire du droit d'usage doit payer la taxe d'habitation. En revanche, c'est le propriétaire qui doit payer la taxe foncière. C'est à lui que le fisc envoie l'avis de taxe foncière.
Il semble cependant que le propriétaire puisse demander au titulaire du droit d'usage le remboursement de la taxe foncière ou une contribution à son paiement, sur la base de l'article 635 du Code civil.
Droit d'usage ou usufruit : le choix
Voici une synthèse pour vous aider à choisir entre droit d'usage et usufruit :
- Le propriétaire d'un droit démembré a le droit de transmettre, à titre gratuit ou à titre onéreux (vendre), son droit réel sur le bien : il peut ainsi céder l'usufruit ou la nue-propriété de ce bien.
- Ce propriétaire peut aussi céder ou donner, mais cette fois de façon plus restreinte, son droit personnel : en effet, le droit d'usage confère à son détenteur des droits moins importants que ceux transmis par l'usufruit.
Bon à savoir : concrètement, le droit personnel, encore appelé « droit de créance », permet d'exiger d'une personne, appelée « le débiteur », une obligation quelconque détenue par une autre personne, appelée « le créancier » ; il s'oppose au droit réel, qui est un droit portant sur un bien, c'est-à-dire un pouvoir direct qu'exerce une personne sur une chose déterminée.
Droit d'usage : un droit personnel
Le droit d'usage est un droit personnel, c'est-à-dire qu'il est issu de la volonté de son propriétaire et autorise l'occupation du bien.
Les conséquences sont les suivantes :
- Seul le titulaire de ce droit, ainsi que des membres de sa famille proche (descendants, ascendants, conjoint), ou exceptionnellement des tiers mentionnés dans l'acte ayant constitué ce droit, peuvent utiliser le bien.
- Ce droit d'usage ne peut pas être cédé (vendu), ni donné, et encore moins hypothéqué.
- Toutefois, il est permis par la loi de renoncer à son droit d'usage au profit du propriétaire du bien en constituant une rente viagère. Ce type de rente est une somme d'argent, versée de manière régulière, généralement mensuellement, à une personne sa vie durant et jusqu'à son décès. En pratique, la rente viagère est appliquée lors de l'achat d'un bien immobilier en viager.
- A contrario, l'usufruit étant un droit réel, son titulaire peut le vendre ou le donner, voire l'hypothéquer. L'usufruit présente l'avantage de conférer à son bénéficiaire non seulement l'usage et la jouissance du bien, mais également le droit d'en percevoir les fruits et les revenus, ce qui permet notamment à son titulaire de percevoir des revenus complémentaires.
Le droit d'usage présente plusieurs avantages :
- Sur le plan civil, la vente par un parent à un enfant avec réserve d'usufruit est assimilée légalement à une donation déguisée, à moins que les autres héritiers réservataires acceptent expressément cette opération et renoncent à tout recours à l'encontre du bénéficiaire.
- D'un point de vue fiscal, notamment pour le calcul des droits de donation ou de succession, le droit d'usage est évalué à 60 % de la valeur de l'usufruit viager.
- La présomption de conservation de l'usufruit des parents (article 751 du Code général des impôts) ne s'applique pas aux transmissions d'un droit d'usage. En effet, les dispositions fiscales comme les dispositions civiles rejettent la donation par un parent à un enfant d'un bien en nue-propriété avec conservation de l'usufruit par le donateur.
Bon à savoir : concrètement, cela signifie que, lors du partage successoral, la valeur à prendre en compte pour une donation en nue-propriété, avec réserve d'usufruit au profit du donateur, est celle de la pleine propriété du bien objet de ladite donation ; le donataire se retrouve alors taxé comme s'il avait toujours été plein propriétaire ; le droit d'usage présente donc un intérêt fiscal réel par rapport à l'usufruit.
Extinction des droits d'usage et d'usufruit
Le droit d'usage et d'habitation s'établit et se perd de la même manière que l'usufruit :
- par la mort de l'usufruitier ;
- par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
- par la réunion, sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ;
- par le non-usage du droit pendant 30 ans ;
- par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.
Cela a notamment des conséquences en pratique, en cas d'atteintes portées au droit :
- l'usufruit peut cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien ;
- les créanciers de l'usufruitier peuvent agir pour la conservation de leurs droits ;
- le juge peut, selon la gravité des faits, prononcer l'extinction absolue de l'usufruit ou ordonner au propriétaire la charge de payer annuellement à l'usufruitier une somme déterminée en remboursement.
À noter : la donation avec réserve d’usufruit du logement familial appartenant en propre à un époux, et réalisée par lui, n’est pas considérée comme nulle en l’absence de consentement de l’autre époux dès lors que cette donation n’a pas porté atteinte à l’usage et à la jouissance du logement familial pendant le mariage (Cass. 1re civ., 22 mai 2019, n° 18-16.666).
Pour aller plus loin :
- Pour demander l'attribution préférentielle du droit d'habitation au conjoint survivant, inspirez-vous de notre modèle de lettre.
- Le droit d'usage ne doit pas être confondu avec l'usufruit. Comment faire le choix entre la nue-propriété et l'usufruit dans une donation ?
- Pour connaître la valeur légale de l'usufruit, consultez notre page sur le sujet.