Les biens sans maître sont des biens immeubles (par exemple des terrains) qui n’ont pas de propriétaire connu. Ils peuvent devenir la propriété des communes ou de l’État.
Qu’est-ce qu’un bien sans maître ?
L’article L. 1123-1 du Code général de la propriété des personnes publiques définit les biens qui n’ont pas de maître. Il en énumère les trois catégories :
- les biens qui font partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun prétendant à la succession ne s’est présenté ;
- les immeubles qui n’ont pas de propriétaire connu, quand, depuis plus de trois ans, la taxe foncière sur les propriétés bâties n’a pas été payée ou a été payée par un tiers non propriétaire ;
- les immeubles qui n’ont pas de propriétaire connu, et qui ne sont pas assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, et pour lesquels, depuis plus de trois ans, la taxe foncière sur les propriétés non bâties n’a pas été payée ou a été payée par un tiers non propriétaire.
Bien sans maître et bien en déshérence
L’article L. 1123-1 du Code général de la propriété des personnes publiques précise que les biens sans maître ne sont pas ceux de l’article L. 1122-1 du même Code, lequel concerne les successions en déshérence, c’est-à-dire sans aucun héritier. L’État peut prétendre récupérer les biens des personnes qui décèdent sans héritiers. L’État peut aussi récupérer les successions abandonnées.
Les biens sans maître sont autre chose. Ce sont prioritairement les communes qui peuvent les récupérer.
Concrètement, on dit qu’une succession est vacante lorsque :
- le défunt ne laisse aucun héritier ni aucun légataire désigné par testament ;
- tous les héritiers a renoncé à la succession du de cujus ;
- les héritiers n’ont pas exercé leur option successorale dans le délai légal de six mois à compter de l’ouverture de la succession.
Dès lors, dans ces conditions et si aucun héritier ne s’est finalement manifesté, le patrimoine du défunt est géré par l’État qui se charge d’en apurer le passif et hérite des éléments d’actif du patrimoine du défunt.
On dit alors que la succession est en déshérence : mais ce n’est qu’à l’issue d’une période de trente années après le décès que la commune pourra éventuellement tenter d’appréhender ce bien sans maître.
Bien sans maître d’une succession : propriété communale
Le bien sans maître de la première catégorie (succession ouverte depuis plus de trente ans) est attribué selon les principes édictés par l’article 713 du Code civil (article L. 1123-2 du Code général de la propriété des personnes publiques).
Les biens sans maître de cette catégorie appartiennent à la commune où ils se trouvent. Cependant, par délibération du conseil municipal, la commune peut renoncer à ses droits. Elle peut les transférer à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre. Les biens sans maître seront alors réputés appartenir à cet établissement.
Il se peut que la commune renonce à exercer ses droits, mais ne les transfère pas à un établissement intercommunal en vertu d’une délibération du conseil municipal. Il se peut aussi qu’un établissement de coopération intercommunale auquel la commune a transféré ses droits renonce à les exercer. Dans ces deux cas, la propriété des biens sans maître est transférée de plein droit à l’État.
Acquisition des immeubles sans maître
Les biens sans maître des deuxième et troisième catégories (immeubles sans propriétaire connu) sont acquis selon une procédure particulière (articles L. 1123-3 et L. 1123-4 du Code général de la propriété des personnes publiques).
Un arrêté proclame que l’immeuble est sans maître. Cet arrêté est publié. Il est éventuellement notifié à certaines personnes (habitants s’il y en a, ou exploitants, etc). Le propriétaire a six mois pour se manifester. Si personne ne se manifeste dans ce délai, l’immeuble est présumé sans maître.
La commune peut alors l’incorporer dans son domaine communal. Si la commune n’incorpore pas le bien dans son domaine communal dans les six mois, la propriété du bien est transférée à l’État. Cependant, en principe, le propriétaire a trente ans pour revendiquer la propriété du bien immeuble.
La procédure d’acquisition
Après une enquête qui lui permet de vérifier et de s’assurer que le bien qu’elle se propose d’appréhender n’a pas de possesseur et est effectivement sans maître, la commune détermine la procédure à mettre en œuvre pour inclure ce bien dans son domaine.
Plusieurs cas peuvent se présenter à la commune :
- Cas d’un bien dépendant d’une succession : si légalement aucune formalité particulière n’est requise, la commune doit se prémunir de tout contentieux ultérieur et doit prendre une délibération concrétisant cette acquisition.
- Cas d’un bien dont le propriétaire n’est pas connu : dans un premier temps, le maire de la commune rend un arrêté présentant la qualification du bien présumé sans maître. Ensuite, dans le délai de six mois suivant la publication de l’arrêté du maire, le conseil municipal délibère sur l’acquisition. Enfin, un nouvel arrêté est publié, constatant l’entrée du bien initialement sans maître dans le patrimoine communal. Une fois les délais de recours purgés, et l’arrêté devenu de fait définitif, l’ensemble du dossier d’acquisition est déposé, par les soins d’un notaire mandaté à cet effet, au Service de la publicité foncière (anciennement Conservation des hypothèques) pour publication.
Bien sans maître : la revendication par le propriétaire
Même si la procédure d’acquisition par une commune d’un bien présumé sans maître a abouti, le véritable propriétaire a le droit de revendiquer la propriété de son immeuble afin d’en obtenir sa restitution.
Ce principe comporte toutefois une exception : la revendication n’est plus permise si le bien a été aménagé. Dans ce cas, le véritable propriétaire du bien recevra par compensation une indemnité égale à la valeur de son immeuble.
Si la restitution du bien au véritable propriétaire est permise, celui-ci doit néanmoins s’acquitter du paiement d’un certain nombre de charges, et surtout du paiement des dépenses effectuées par la commune pour conserver et acquérir le bien.