La propriété d'un bien se compose de l'usufruit et de la nue-propriété :
- La nue-propriété permet de disposer du droit de vendre ou de donner ledit bien.
- L'usufruit offre la possibilité d'user et de percevoir les revenus produits par le bien concerné.
Le démembrement de propriété consiste à diviser la nue-propriété et l'usufruit et à répartir ces droits entre deux personnes distinctes. La donation de l'usufruit temporaire est une opération de démembrement de propriété qui présente certains avantages.
Le point dans notre astuce.
Usufruit temporaire : définition et principe
Définition juridique de l'usufruit temporaire
L'usufruit temporaire est une opération de démembrement de propriété qui consiste pour le propriétaire d'un bien à donner le droit d'user et de percevoir les revenus d'un bien à une tierce personne pendant une durée déterminée au préalable, tout en conservant la nue-propriété du bien.
Durant toute la durée de la donation de l'usufruit temporaire, le bénéficiaire peut user du bien (l'habiter par exemple s'il s'agit d'un bien immobilier) et en percevoir les revenus (les loyers par exemple si c'est un bien immobilier loué).
À noter : à l'expiration de la donation de l'usufruit temporaire, le donateur redevient entièrement propriétaire du bien, l'usufruit lui revient sans formalité particulière.
Donation de l'usufruit temporaire : formalités
La donation de l'usufruit temporaire d'un bien nécessite d'avoir recours à un notaire qui rédige alors un acte notarié de donation. La donation temporaire d'usufruit peut porter sur : un bien mobilier ou immobilier ou une somme d'argent.
Avantages d'une donation d'usufruit temporaire
L'usufruit temporaire est fréquemment utilisé pour aider un proche pendant quelques temps. Cette opération juridique présente également certains avantages fiscaux.
Aider un proche grâce à l'usufruit temporaire
La donation de l'usufruit temporaire est un mécanisme qui permet avant tout d'aider un proche pendant une période définie.
Ainsi, un couple propriétaire d'un bien immobilier loué, peut donner l'usufruit temporaire du bien à son enfant pendant la durée de ses études. Cette donation permet à l'enfant de percevoir les revenus du logement loué. Les loyers ainsi perçus lui permettant de financer ses études ou ses charges.
Bon à savoir : la donation de l'usufruit temporaire est généralement consentie au profit d'un enfant. Néanmoins, elle peut être accordée à une sœur, un frère, un neveu ou toute autre personne.
Réduire son IFI avec la donation temporaire d'usufruit
La donation de l'usufruit temporaire présente également un avantage fiscal en matière d'IFI (impôt sur la fortune immobilière qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018). En effet, le bien dont l'usufruit est donné temporairement sort du patrimoine imposable à l'IFI du donateur.
Cette donation peut ainsi être susceptible de permettre au donateur de ne pas dépasser le seuil d'imposition à l'IFI et par conséquent d'échapper à cet impôt.
À noter : attention toutefois, cet avantage au regard de l'IFI pourrait perdre tout son intérêt si la donation rend le donataire à son tour imposable à l'IFI. En effet, le bien dont l'usufruit est donné sort du patrimoine du donateur mais entre dans celui du bénéficiaire de la donation.
Impôt sur le revenu et usufruit temporaire
La donation temporaire d'usufruit peut également présenter un avantage en terme d'impôt sur le revenu si le bien, objet de la donation, produit des revenus. En effet, les revenus sont imposables entre les mains du bénéficiaire de la donation et non plus entre celles du donateur.
Bon à savoir : il est recommandé d'effectuer des simulations en terme d'impôt sur le revenu pour s'assurer que l'opération ne risque pas de désavantager le donataire.
Abattement sur les droits de donation
La donation temporaire d'usufruit est soumise aux droits d'enregistrement. Pour éviter de payer des droits d'enregistrement, il est nécessaire de donner une valeur d'usufruit sensiblement proche du montant de l'abattement :
- Pour une donation à un enfant, l'abattement applicable sur la valeur du bien avant calcul des droits d'enregistrement est de 100 000 €. La valeur de l'usufruit est de 23 % de la nue-propriété du bien. Pour être exonéré de droit d'enregistrement, il suffit de donner l'usufruit temporaire d'un bien d'une valeur inférieure à 435 000 € (23 % de 435 000 = 100 050 €).
- Pour une donation à un petit-enfant, l'abattement est de 31 865 €. Pour être exonéré de droits d'enregistrement, il suffit de donner l'usufruit temporaire d'un bien d'une valeur de 138 000 € maximum.
Pour approfondir le sujet :
- La donation-partage permet de transmettre une partie de son patrimoine de son vivant.
- La donation de la nue-propriété d'un bien présente des avantages en terme de fiscalité.
- Toute donation donne lieu au paiement de droits de donation. Découvrez les abattements applicables.