Le démembrement de propriété est à l’origine de nombreux montages financiers. La cession temporaire de l’usufruit est particulièrement intéressante dans une période où le rendement immobilier n’est pas fort pour les investisseurs.
Nous faisons le point pour vous expliquer les avantages de la cession temporaire d’usufruit.
Cession temporaire d’usufruit : définition de l’usufruit
La propriété emporte trois prérogatives :
- l’usus : le droit d’user du bien ;
- le fructus : le droit d’en percevoir les fruits ;
- l’abusus : le droit d’en disposer.
On peut partager ces prérogatives et par là démembrer le droit de propriété ; on obtient alors :
- l’usufruit : le droit d’user de la chose et d’en percevoir les revenus ;
- la nue-propriété : le droit de disposer de la chose.
L’usufruit peut être viager (jusqu’à la fin de la vie de l’usufruitier) ou temporaire (jusqu’à un terme fixé au moment du démembrement). À la fin de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement et gratuitement sur la tête du nu-propriétaire.
Mécanisme de la cession temporaire d’usufruit
Céder l’usufruit d’un bien pour une durée déterminée est un montage simple, qui présente un intérêt certain, notamment pour les chefs d’entreprises.
Comment ça marche ?
Le montage est simple :
- Un propriétaire cède l’usufruit de son bien pour une période déterminée au départ, 15 ans en général.
- L’usufruitier acquiert donc le droit d’user du bien, mais aussi de le louer et d’en percevoir des revenus locatifs.
- Au terme prévu, la pleine propriété se reconstitue automatiquement et gratuitement (sans fiscalité) sur la tête du plein propriétaire.
Ce montage est spécialement utilisé par les dirigeants d’entreprises, qui cèdent temporairement l’usufruit des locaux à la société, tout en restant nu-propriétaires de ces locaux.
La cession temporaire d’usufruit est constatée aux termes d’un acte authentique notarié, et engendre le versement de droits de mutation à l’État.
La valeur de l’usufruit temporaire cédé résulte d’un calcul économique tenant compte de la valeur de la pleine propriété, de la durée de l’usufruit et du rendement du bien.
Avantages de la cession temporaire d’usufruit
Les avantages de la cession temporaire d’usufruit sont nombreux pour le nu-propriétaire :
- Il réalise un investissement immobilier sur le très long terme avec une mise réduite (la valeur de la nue-propriété).
- La cession d’usufruit est avantageuse par rapport à la location dont la gestion est lourde, avec des risques d’impayés, de vacance, un droit au maintien dans les lieux et des charges locatives à régler.
- Si la location promet des revenus futurs, la cession temporaire d’usufruit procure un capital à placer immédiatement. Sur ce point, la cession temporaire d’usufruit est plus avantageuse qu’un viager puisque le nu-propriétaire récupérera à terme la pleine propriété.
L’usufruitier y trouvera également son compte :
- Le prix d’acquisition de l’usufruit temporaire, versé en une seule fois, sera inférieur à la somme des loyers qu’il aurait versé pendant la période.
- Il pourra occuper le bien ou le louer et percevoir des revenus.
- Il sera protégé d’une augmentation des loyers.
Cession temporaire d’usufruit : fiscalité
La cession temporaire d’usufruit est un moyen d’optimisation fiscale, dont l’intérêt fiscal a diminué suite à une réforme de 2012.
Avant 2012
La cession temporaire d’usufruit apportait plusieurs avantages fiscaux :
- l’ISF (remplacé par l’IFI – impôt sur la fortune immobilière – depuis le 1er janvier 2018) et la taxe d’habitation étaient pris en charge par l’usufruitier ;
- la société faisant acquisition de l’usufruit avait la possibilité d’amortir sa valeur ;
- si la société cessionnaire était à l’impôt sur les sociétés, les revenus du bien y étaient également imposés. Or le taux de l’impôt sur les sociétés est souvent moins élevé que le taux d’imposition des revenus fonciers ;
- la plus-value immobilière engendrée par la cession de l’usufruit bénéficiait d’abattements pour durée de détention ;
- il n’y avait pas de revenus fonciers pour le nu-propriétaire.
Depuis 2012
La loi de finances pour 2012, instaurant l’article 13 5°du CGI, a voulu s’opposer à ce dernier avantage, réduisant par là l’intérêt fiscal du montage.
Le législateur a voulu lutter contre cette stratégie d’optimisation fiscale en rétablissant la réalité économique de l’opération : le revenu cédé était imposé en tant que plus-value immobilière, il est maintenant imposé en tant que revenu.
Dorénavant, le produit de la cession d’un usufruit temporaire par une personne physique ou morale, particulier ou professionnel, soumise à l’impôt sur les revenus, est imposable à l’impôt sur le revenu (et aux prélèvements sociaux), selon le régime applicable au revenu susceptible d’être généré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit. C’est-à-dire :
- en tant que revenus fonciers lorsque l’usufruit porte sur un bien immobilier ;
- en tant que revenus de capitaux mobiliers lorsque l’usufruit porte sur des valeurs mobilières ;
- en tant que bénéfices non commerciaux dans les autres cas.
Cette règle ne concerne que la première cession à titre onéreux (vente, échange, apport), et non les cessions ultérieures du même usufruit temporaire.
Enfin, certaines cessions restent soumises au régime des plus-values :
- les cessions sans terme fixe d’un usufruit viager préconstitué ;
- les cessions effectuées par des cédants soumis à l’impôt sur les sociétés, et notamment au profit de bailleurs sociaux, dans le cadre de l’usufruit locatif social des articles L. 253-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Pour en savoir plus :
- Touts les infos sur la donation en usufruit dans notre page dédiée.
- Pour tout savoir sur les dispositifs existants, téléchargez gratuitement notre guide pratique sur la succession.
- Qu’est-ce que l’usufruit successif ? On vous dit tout !