Le droit de propriété comprend :
- le droit d’user de la chose (la jouissance) ;
- le droit d’en percevoir les fruits (loyers par exemple) ;
- le droit d’en disposer (de la vendre).
On peut séparer ces prérogatives en deux : on parle alors de démembrement de la propriété. L’usufruit consiste en le droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits ; la nue-propriété en le droit d’en disposer. Celui qui a le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus s’appelle l’usufruitier ; celui qui a le droit de disposer de ce même bien s’appelle le nu-propriétaire.
usufruit + nue-propriété = pleine propriété
Au terme de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire.
Valeur de l’usufruit : barème fiscal
Ce barème, réévalué en 2004, doit obligatoirement être utilisé lors des transmissions à titre gratuit : donation ou succession. En effet, c’est sur la base de son évaluation que les droits de mutation à titre gratuit seront calculés.
Lors d’une vente, les droits de mutation (enregistrement et taxe de publicité foncière) sont également calculés sur cette valeur fiscale.
Barème fiscal de l’usufruit viager
Le barème fiscal consiste à donner une valeur à l’usufruit en appliquant une décote sur la valeur en pleine propriété du bien. Cette décote varie selon l’âge de l’usufruitier :
- Plus l’usufruitier est jeune, plus son droit d’usufruit – viager – est appelé à perdurer, et plus sa valeur sera élevée.
- Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit sera élevée.
Il est fixé par l’article 669 du Code général des impôts.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit |
|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % |
| Au-delà | 10 % |
Exemple : : une maison vaut 500 000 €. Le propriétaire, alors âgé de 65 ans, en a donné la nue-propriété à ses enfants. La valeur de son usufruit s’élève à 500 000 € × 40 % = 200 000 €. On en déduit par différence la valeur de la nue-propriété : 500 000 € – 200 000 € = 300 000 €.
Barème fiscal de l’usufruit temporaire
Si l’usufruit est temporaire (limité à une certaine durée), sa valeur est estimée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans fraction. Peu importe l’âge de l’usufruitier.
Pour les personnes morales, l’usufruit est limité à 30 ans.
Exemple : : un appartement vaut 100000€. Il est donné en nue-propriété pour 15 ans. La valeur de l’usufruit temporaire est de 23 % × 2 × 100000€ = 46000€.
La valeur d’un usufruit temporaire ne peut excéder celle d’un usufruit viager. Il faut donc quand même tenir compte de l’âge de l’usufruitier.
Exemple : : l’usufruitier a 62 ans et son usufruit sur un bien de 100 000 € a une durée de 13 ans. La valeur fiscale est de 40 % × 100 000 € = 40 000 €. La valeur de l’usufruit temporaire serait de 23 % × 2 × 100 000 € = 46 000 €. On retiendra donc la plus faible des valeurs, c’est-à-dire la valeur fiscale, soit 40 000 €.
Valeur de l’usufruit : méthode économique
Lorsqu’il n’est pas imposé d’utiliser la méthode fiscale, il est possible de donner à l’usufruit une valeur économique.
Exemple : la répartition d’un prix de vente d’un bien entre usufruitier et nu-propriétaire peut se faire après une valorisation économique de l’usufruit et de la nue-propriété.
Cette estimation, réalisée au moyen d’une formule mathématique, permet de prendre en compte différents facteurs :
- l’âge de l’usufruitier (selon des tables de mortalité), son sexe, son état de santé ;
- mais aussi le rendement du bien (les revenus perçus) pendant la durée de l’usufruit.
Cas particulier de l’usufruit locatif social
L’usufruit locatif social est un démembrement de propriété : l’usufruit du bien immobilier est détenu par un bailleur social, et la nue-propriété appartient à un investisseur privé.
Concrètement, le bailleur social loue les logements à des ménages en fonction de leurs ressources financières. Les locataires sont choisis selon les procédures classiques d’attribution des logements sociaux.
Un an avant le terme de l’usufruit, le locataire est expressément informé par le bailleur de l’extinction du bail à l’expiration de l’usufruit. Il lui est alors proposé de bénéficier :
- d’une offre de relogement par le bailleur s’il justifie des mêmes ressources financières ;
- de la possibilité d’acheter prioritairement le logement qu’il occupe en cas de mise en vente ;
- de la possibilité de signer un nouveau bail de droit commun (3 ans) avec le nu-propriétaire devenu propriétaire (à condition que ce dernier le lui propose).
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer mais il bénéficie d’un régime fiscal favorable.
Les avantages de l’usufruit locatif social
- L’acquéreur de la nue-propriété achète un bien immobilier à un prix moindre que sa valeur en pleine propriété et bénéficie de nombreux avantages fiscaux durant la période du démembrement de propriété (les intérêts d’emprunts sont déductibles de ses revenus fonciers, la base imposable de l’IFI est réduite, etc.).
- Pour le bailleur social, l’acquisition de l’usufruit peut être totalement financée par les loyers perçus.
La valorisation économique de cet usufruit temporaire
- Si l’usufruit est constitué sur la tête d’une personne physique, et est donc viager, sa valeur dépend de l’âge de l’usufruitier.
- Si l’usufruit est cédé à une personne morale, on parle alors de valorisation économique de l’usufruit. Décidée au moment de la signature du contrat, cette valorisation est généralement retenue sur la base de 40 % pour l’usufruit et de 60 % pour la nue-propriété.
Pour aller plus loin :
- Comment faire tomber la présomption fiscale de propriété de l’usufruitier ? Nos explications.
- Lisez notre guide de la succession à télécharger gratuitement.