Après un décès entraînant un héritage, vous devez fournir au fisc une déclaration de succession. Cette déclaration doit mentionner notamment les immeubles qui font partie de la succession.
Vous devez les déclarer à leur valeur vénale. C’est le prix auquel l’immeuble serait vendu sur le marché. C’est vous qui devez estimer cette valeur vénale. Mais que se passe-t-il si, par la suite, vous vendez l’immeuble à un prix sensiblement différent ?
Contrôle du fisc sur la déclaration de succession immobilière
Même si, dans la déclaration de succession, vous avez déclaré un immeuble à une valeur inférieure à sa valeur vénale, le fisc ne peut plus rectifier cette estimation après le 31 décembre de la troisième année qui suit l’enregistrement de votre déclaration de succession.
Si vous vendez un immeuble à un prix supérieur à son estimation dans la déclaration de succession, le fisc ne pourra donc pas opérer de rectification au-delà de ces 3 ans.
Si vous pensez que, dans la déclaration de succession, vous avez sous-estimé ou surestimé la valeur d’un immeuble que vous allez vendre, vous pouvez adresser au fisc une déclaration de succession rectificative :
- Vous y indiquerez la valeur vénale réelle de l’immeuble, telle que vous l’estimez.
- Le fisc vous fera alors payer des droits de succession complémentaires si l’immeuble avait été sous-évalué.
- Si vous estimez que l’immeuble avait été surévalué dans la déclaration de succession, vous devrez le prouver.
Succession : immeuble surévalué vendu moins cher
Si vous vendez un immeuble à un prix inférieur à la valeur indiquée dans votre déclaration de succession, vous pouvez demander au fisc de vous restituer les droits de succession que vous avez payés en trop.
Vous devez prouver que l’immeuble a été déclaré pour une valeur supérieure à sa valeur réelle. Le fait de vendre l’immeuble à un prix inférieur à la valeur indiquée dans la déclaration de succession ne suffit pas à prouver que la déclaration de succession a surévalué l’immeuble.
Exemple : c’est le cas quand la vente intervient 2 ans après la déclaration de succession (Cass. com., 22 octobre 2013, n° 12-24.034) ; d’autant que ce qui compte est la valeur de l’immeuble au moment de la succession, et non plus tard.
Vous ne pouvez donc pas tirer argument que l’immeuble a perdu de sa valeur avec le temps pour affirmer que votre déclaration de succession l’a surévalué.
Plus-value immobilière sur une succession : immeuble sous-évalué vendu plus cher
Si vous vendez un immeuble à un prix supérieur à la valeur déclarée dans la déclaration de succession, vous risquez plusieurs désagréments.
Rectification par le fisc
Le fisc peut, dans le délai de 3 ans mentionné plus haut, réévaluer l’immeuble. Vous devrez alors payer des droits de succession complémentaires.
Certes, le fisc est tenu de prouver que l’immeuble n’a pas été déclaré à sa valeur vénale réelle (article L. 17 du Livre des procédures fiscales), mais la vente de l’immeuble à un prix supérieur à sa valeur déclarée risque de renforcer l’idée que cette valeur était sous-évaluée.
Là encore, cependant, il est possible que l’immeuble ait pris de la valeur avec le temps. Le fisc ne peut donc pas prétendre, sans disposer d’éléments, qu’au moment de la déclaration de succession, l’immeuble avait déjà la même valeur.
Imposition des gains
La vente de l’immeuble à un prix supérieur à la valeur déclarée sera considérée comme une opération vous ayant fait obtenir une plus-value. Celle-ci sera soumise, sauf cas particulier, à une taxation de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu plus 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Plus-value immobilière sur une succession : la méthode de calcul
Lorsqu’un bien est revendu, son propriétaire est classiquement soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière, qui se calcule sur la différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix de cession. Une méthode particulière s’applique quand le bien vendu a été reçu par donation ou par succession.
Première étape : la détermination de la valeur d’origine du bien immobilier
La plus-value taxable se détermine en fonction du prix de cette acquisition. Quand le bien immobilier a été reçu par le cédant par voie de donation ou de succession, il n’y a pas eu de prix au sens strict mais une déclaration, par les parties, de la valeur vénale qu’avait le bien à la date de l’acte (la donation ou le décès).
C’est cette valeur vénale qui sert de base au calcul de la plus-value au moment de la vente immobilière.
Seconde étape : l’ajout des frais d’acquisition
D’une manière générale et en pratique, les frais d’acquisition font fiscalement l’objet d’un forfait.
Cependant, et différemment, les frais de donation ou de succession sont pris en compte pour leur montant réel sur justificatifs.
Pour aller plus loin :
- Pour tout savoir sur les successions, téléchargez gratuitement notre guide complet.
- La déclaration de succession est obligatoire.
- Les droits de succession sont un impôt sur la succession.
- Pour en savoir plus sur les plus-values immobilières non professionnelles, consultez notre astuce.