Donation immobilière de son vivant

La donation d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain, droits indivis dans un bien immobilier) permet de concilier plusieurs objectifs :

aider ses enfants ;
optimiser fiscalement sa succession ;
anticiper le partage de sa succession ;
optimiser sa situation fiscale en fonction de ses besoins actuels (IFI, revenus fonciers, mais aussi taxe foncière).

Comment procéder à une donation immobilière de son vivant ? Faisons le point maintenant.

Donation immobilière de son vivant : quel type de donation ?

Une donation de biens immobiliers doit se faire obligatoirement devant notaire. En effet, il y a transfert de propriété d’un bien immobilier que le notaire fera inscrire au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques, ces dernières ayant été supprimées à compter du 1er janvier 2013 par l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010). De plus, les conseils d’un professionnel peuvent être utiles s’agissant d’un acte irrévocable.

Donation simple

La donation simple est celle par laquelle le donateur donne des biens à un enfant. Elle est rapportable au jour du décès du donateur pour sa valeur au jour du décès. Le mécanisme du rapport a pour objectif (à terme) de respecter une égalité successorale entre les enfants.

En cas de donation stipulée hors part successorale, vous excluez le jeu du rapport. La donation pourra néanmoins être réduite pour atteinte à la réserve des autres enfants.

Donation-partage

La donation-partage est celle par laquelle un donateur donne des biens à ses enfants et en effectue le partage entre eux. La donation-partage, si elle est faite entre tous les héritiers et si elle ne prévoit pas une réserve d’usufruit sur une somme d’argent, n’est pas rapportable à la succession. La valeur des biens donnés est donc fixée au jour de la donation.

Clauses particulières

Voici les clauses les plus souvent insérées dans les donations de biens immobiliers :

Le droit de retour conventionnel : cette clause prévoit qu’en cas de décès du donataire sans descendance et avant celui du donateur, le bien donné reviendra au donateur.
Clause d’exclusion de communauté : cette clause prévoit que le bien n’entrera pas dans la communauté existant entre le donataire et son époux/se. Il restera un bien personnel du donataire.
Clause d’inaliénabilité : elle interdit au donataire de céder le bien à titre gratuit ou onéreux. Cette interdiction doit être temporaire et justifiée (par exemple par un droit de retour ou une réserve d’usufruit).
Charge graduelle : elle oblige le donataire, à son décès, à transmettre le bien à un autre donataire.
Charge résiduelle : elle oblige le donataire, à son décès, à transmettre ce qui subsistera des biens donnés à un autre donataire.

Donation immobilière de son vivant : droits démembrés ou parts sociales ?

Chacun de ces mécanismes emporte des avantages et des inconvénients. À vous de déterminer celui qui correspond le plus à votre situation.

Donner des droits démembrés

La propriété peut être démembrée en deux droits distincts et complémentaires : l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement et sans frais sur la tête du nu-propriétaire.

Il est possible de donner un bien :

En pleine propriété : dans ce cas, le donateur se dépouille totalement du bien. Il en découle des avantages :
- Le donateur n’a plus à assumer les charges liées au bien.
- Le bien ne rentre plus dans l’assiette de l’IFI du donateur.

En nue-propriété (avec réserve d’usufruit) : les avantages sont nombreux. En effet :
- La valeur donnée est moins élevée, d’où des droits de donation moins élevés.
- Le donateur conserve le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir d’éventuels loyers.
- Au décès du donateur, le donataire devient plein propriétaire sans formalité et sans frais.
- En usufruit : cela permet pour le donateur, pendant la durée de l’usufruit (en général alors fixée à 10 ans) de faire sortir le bien de l’assiette de son IFI et de sortir les revenus de ses revenus fonciers.

Créer une SCI et donner des parts sociales

Donner un bien immobilier à ses enfants peut aussi se faire par le biais d’une Société Civile Immobilière. La SCI sera d’abord créée entre les parents, qui donneront ensuite des parts sociales à leurs enfants.

Ceci comporte plusieurs avantages :

Les donations de parts sociales sont moins lourdes que les donations de biens immobiliers (il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire).
Les parts sociales sont évaluées après application d’une décote d’environ 10 % sur la valeur du bien immobilier (en raison de la perte de liquidité du bien apporté à une société sur le marché immobilier).
La valeur des parts est calculée par rapport à l’actif net de la société (valeur du bien immobilier – montant de l’emprunt restant éventuellement dû).

Exemple : une maison de 200 000 € est détenue par une SCI. Un emprunt de 150 000 € reste à courir sur l’acquisition de la maison. L’actif net de la société est divisé en 10 parts sociales de 5 000 €.

Une SCI est plus facile à gérer qu’une indivision dans laquelle les décisions nécessitent l’unanimité. Les parents, s’ils sont gérants, gardent un droit de décision sur le bien en fonction des pouvoirs qu’ils se sont réservés dans les statuts.

Quel coût pour une donation immobilière de son vivant ?

Les frais et droits de donation sont dus par le donataire. Si le donateur les prend à sa charge, ce sera considéré comme un supplément de donation sur le plan civil mais pas sur le plan fiscal.

Droits de donation

Une donation immobilière emporte l’application de droits de mutation à titre gratuit. Sur la valeur donnée, on applique :

Un abattement selon le lien de parenté entre donateur et donataire.
Puis le barème des droits de donation, par tranches.
Et enfin, éventuellement, une réduction de droits (selon le nombre d’enfants du donataire notamment…).

De nombreuses exonérations partielles ou totales existent concernant les biens immobiliers :

Sur les donations de terrains à bâtir constatées avant le 31 décembre 2015, lorsque le donataire prend l’engagement de construire dans les 4 ans.
Sur les donations de logements neufs non utilisés dont le permis de construire a été délivré entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, constatées par acte authentique dans les 3 ans de la délivrance du permis.
Sur les donations d’immeubles achetés neufs entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994 affectés à l’habitation principale pendant au moins 5 ans à compter de l’achat.
Sur les donations d’immeubles achetés entre le 31 août 1995 et le 31 décembre 1995, affectés à l’habitation principale pendant au moins 2 ans, le bénéficiaire devant affecter le bien à l’habitation dans les 3 ans suivant la transmission.
Sur les donations de monuments historiques.
Sur les donations de biens agricoles et forestiers.
Sur les donations d’immeubles anciens à usage locatif, si le logement a été acquis entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1996.

Coût de l’acte

Aux droits de mutation à titre gratuit s’ajoutent :

La rémunération du notaire (émoluments proportionnels et émoluments fixes de formalités) et la TVA y afférente.
Les débours (frais liés à la rédaction de l’acte).
Le coût de la publication de l’acte aux hypothèques (taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière).

Pour en savoir plus :

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Quels frais de notaire prévoir pour une donation ?
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